Hvorfor øker felleskostnadene?

Tanken er gjenkjennbar, men vet du egentlig hvorfor felleskostnadene øker, og er det noe du som boligeier, eller styret, kan gjøre for å unngå plutselige og store økninger i felleskostnadene?

Hva er felleskostnader?

Både borettslag og sameier må drives og forvaltes. Det er en bygningsmasse som må vedlikeholdes, det er veier å strø og måke, kanskje en vaktmester som gjør forefallende arbeid, det skal være strøm til belysning i fellesarealer osv. En stor fordel ved det å bo i flermannsboliger og borettslag og sameier, er at ansvaret for bygningsmassen og driften av denne er gjøres i fellesskap, og av styret. Dette gjør at du slipper å sette i verk store vedlikeholdsprosjekter på egen hånd, og at kostnadene ofte er en god del lavere enn om du eide en enebolig. Du nyter rett og slett godt av stordriftsfordeler ved det å bo tettere og sammen med andre.

Som boligeier har du ansvaret for vedlikeholdet av overflatene inne i din egen bolig, men alt som er bærende konstruksjoner, tak, fasade, grunnmur, balkonger, vinduer og ytterdører er boligselskapets ansvar. I tillegg kommer kostnader til kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld, kostnader til forretningsfører osv. Det er disse kostnadene du betaler for gjennom felleskostnadene.

Kan styret alene beslutte økning i felleskostnaden?

Ja, både i borettslag og sameier kan styret fastsette felleskostnadene uten å spørre generalforsamlingen/årsmøtet. Dette er også det mest praktiske. Styrets viktigste oppgave er å sikre at økonomien i boligselskapet er sunn og god, og at eiendomsmassen vedlikeholdes og driftes slik at verdiene opprettholdes. Reglene om erstatningsansvar for styret kan komme til anvendelse mot et styret som bevisst lar være å gjennomføre helt nødvendig vedlikehold, og dette for eks. leder til alvorlig personskade.

Det er anledning til å ta felleskostnadene opp til vedtak i årsmøte/generalforsamling, men dersom man stemmer nei til økningen medfører det en form for vingeklipping av styret, slik at styret ikke kan utføre de oppgaver de er satt til å gjøre. Det logiske for styret vil derfor være å trekke seg, dersom økning av felleskostnadene til dekning av helt nødvendige vedlikehold ikke får flertall i årsmøte/generalforsamling.

Det er likevel en del boligselskaper som har det som praksis at man årlig vedtar felleskostnadenes størrelse. I noen tilfeller fungerer dette greit, for eks. fordi man har en god vedlikeholdsplan, og god oversikt over økonomien god tid i forveien. Dersom det oppstår et uventet behov for økning av felleskostnadene, kan man ofte få problemer med å øke felleskostnadene fort nok og mye nok til å dekke behovet. Det er bare generalforsamling/årsmøte som kan omgjøre et tidligere vedtak fra generalforsamling/årsmøte, og man må derfor innkalle til nytt møte. Jeg vil anbefale disse boligselskapene å fremme en sak til vedtak som tilbakefører myndigheten til å fastsette felleskostnadene til styret.

Når skal felleskostnadene økes?

Boligselskapet kjøper varer og tjenester i akkurat samme marked som alle andre. Når prisstigningen er høy, slik den er nå, så må felleskostnadene økes for å holde tritt med kostnadsøkningen. Hovedinntekten til boligselskapet består av felleskostnadene. Dersom felleskostnadene ikke økes, vil det lede til at boligselskapet ikke kan betale sine krav etter hvert som de forfaller.

Noen styrer blir litt for ivrige i tjenesten, og tror de gjøre en god jobb om de holder felleskostnadene nede for enhver pris. Dette er en misforståelse. Styret skal selvfølgelig gjøre fornuftige og gode vurderinger, og ikke sløse, men nødvendig vedlikehold må gjennomføres og andre faste kostnader betales, selv om kostnadene blir store.

Dersom man venter for lenge med å gjennomføre nødvendig vedlikehold blir gjerne kostnadene også større enn nødvendig, for eks. fordi vannskader får tid til å utvikle seg til større og alvorlige skader. Denne typen «struping» av felleskostnadene og vedlikeholdet over tid, vil lede til at man kan få plutselige og store hopp i felleskostnadene, når et nytt styret tar tak i vedlikeholdet, eller det oppstår en akutt skade som følge av manglende vedlikehold.

Det er også anledning for styret til å kreve inn felleskostnader som er litt høyere enn de konkrete kostnader pr måned, slik at man både sikrer seg likviditet gjennom året, og samtidig bygger seg opp en buffer til å ta uforutsette kostnader eller bygger opp et vedlikeholdsfond. I sameier kreves samtykke av årsmøtet for å etablere fond, men det er nok med alminnelig flertallsvedtak.

Varsling om øning i felleskostnadene

I dag betaler de fleste felleskostnader via automatiske avtaler med banken. Man trenger litt varsel for å sikre at man får endret avtalen med banken, men dette går normalt ganske raskt. Boliglovene beskriver en månedlig betaling av felleskostnader og man kan derfor endre beløpet med 1 måneds varsel. Som regel vil man imidlertid gi beskjed med enda lengre varsel enn dette, for eks. i god tid før årsskiftet, i forbindelse med budsjettarbeidet. Forretningsfører vil kunne trenge noe tid for å forberede og administrere endringen, sende informasjon til boligeierne, og evt. fakturaer til de som fortsatt benytter det. Boligeierne bør informeres godt om endringen og hvorfor denne kommer. Det skaper bedre etterlevelse og forståelse for at kostnadene øker.

Er det noe jeg eller styret kan gjøre for å holde felleskostnadene på et fornuftig nivå?

Styret kan for det første arbeide godt med sine innkjøp, og forhandle på pris. Dette innebærer å innhente flere tilbud på arbeid som skal utføres, og materialer som skal kjøpes. Det er også ofte mulig å forhandle litt med bankene om rentevilkår. Tidligere gode vilkår har en tendens til over tid å bli helt vanlige vilkår, så det kan lønne seg med jevnlige forhandlinger med bankene, og evt. vurdere refinansiering dersom det er mulig.

Kostnader til vanlige og nødvendig vedlikehold, har man som boligeier liten innflytelse på. Men i saker om større utbygginger eller endringer som trenger vedtak på generalforsamling/årsmøte, kan du benytte stemmeretten din og stemme imot forslag som du mener er for dyre. Blir det imidlertid vedtatt med tilstrekkelig flertall, må du finne deg i å betale økte felleskostnader.

Noen oppgaver er egnet til å utføres på dugnad, og det kan boligselskapet spare noe på. Her må man imidlertid være klar over at styret må vurdere risikoen ved oppgavene som skal utføres, slik at boligeierne ikke utsettes for unødvendig fare gjennom arbeidet, som for eks. å male fasaden uten nødvendig sikring.

Som boligeier kan du også bidra ved å bruke fellesarealene pent, og ta hensyn til de rundt deg. Feil bruk eller stor slitasje som følge av ubetenksomhet, vil lede til kostnader som dere alle må betale for. Sier du fra til styret dersom du ser mindre vedlikeholdsmangler kan det også være til hjelp for styret, slik at man kan iverksette vedlikeholdet på et tidlig tidspunkt, og på den måten unngå større kostnader.

Dersom boligselskapet har arealer på fellesareal som kan være egnet til utleie, så kan det være en mulighet for å skaffe ekstra inntekter. Dette kan være tidligere vaktmesterleiligheter, overskudd av parkeringsplasser, del av eiendommen som kan benyttes til riggområde, små næringslokaler osv. Om styret kan beslutte dette eller om det må vedtas på generalforsamling/årsmøte med 2/3 flertall, vil avhenge av om inngåelse av leiekontrakten anses som innenfor eller utenfor vanlig forvaltning av eiendomsmassen, eller om man skal gjøre noen bygningsmessige endringer for å sette lokalene i stand.

Artikkelen sto først på trykk i Bomagasinet.